法院(yuan)：可退(tui)租(zu)并返還租(zu)金
曾先生(化姓)租賃易家公司(化名)的房子，租住期間發現房屋氣味刺鼻，引起身體不適。后經專業機構檢測，房屋內甲醛超標，曾先生遂向法院提起訴訟。
4月(yue)13日(ri)，北(bei)京青年(nian)報(bao)記者(zhe)從北(bei)京海淀(dian)法(fa)院獲悉，經審理(li)，確(que)認曾先(xian)生(sheng)與易(yi)家(jia)(jia)公司的合(he)同已(yi)解(jie)除，判決易(yi)家(jia)(jia)公司退還曾先(xian)生(sheng)押(ya)金(jin)(jin)(jin)(jin)3700元(yuan)、租(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)10400元(yuan)、管理(li)費(fei)120元(yuan)、網費(fei)120元(yuan)。原(yuan)告(gao)曾先(xian)生(sheng)訴(su)稱(cheng)，其(qi)租(zu)賃易(yi)家(jia)(jia)公司的房(fang)子，雙方約(yue)定租(zu)賃期(qi)限自(zi)2022年(nian)3月(yue)7日(ri)至2022年(nian)9月(yue)6日(ri)，月(yue)租(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)3700元(yuan)，押(ya)一付三。合(he)同簽(qian)訂后，曾先(xian)生(sheng)依約(yue)交納租(zu)金(jin)(jin)(jin)(jin)、押(ya)金(jin)(jin)(jin)(jin)等費(fei)用。居住期(qi)間，曾先(xian)生(sheng)因房(fang)屋(wu)氣味(wei)刺鼻、身體出現不適。后自(zi)行委托鑒定機(ji)構鑒定，結(jie)果(guo)為該房(fang)屋(wu)甲醛、苯、總揮發(fa)有(you)機(ji)化(hua)合(he)物TVOC不符(fu)合(he)標準，遂(sui)于2022年(nian)7月(yue)搬出房(fang)屋(wu)。
曾先生提起訴(su)訟，要(yao)求(qiu)與易家(jia)公司(si)解除(chu)合同(tong)，并返還房屋租金22200元(yuan)(yuan)、押金3700元(yuan)(yuan)、管理費360元(yuan)(yuan)、網費360元(yuan)(yuan)、鑒定費288元(yuan)(yuan)。
易家(jia)公司辯稱，不認可房屋存在甲醛超標的鑒定結(jie)論，亦不應(ying)退(tui)還已收取的費(fei)用。
法院經審理認為，根據曾先生與易家公司簽訂的《北京(jing)市(shi)房屋(wu)租賃合(he)同》約定，易(yi)(yi)家(jia)(jia)公(gong)司(si)應(ying)(ying)當交付(fu)符(fu)合(he)(he)正常使用要求(qiu)的(de)房屋。本案中，根(gen)據曾(ceng)先生提交的(de)檢測報告，易(yi)(yi)家(jia)(jia)公(gong)司(si)交付(fu)的(de)涉案房屋室內空氣中甲(jia)醛、苯、總揮發有機化(hua)合(he)(he)物不符(fu)合(he)(he)標準，不符(fu)合(he)(he)正常居住條件，易(yi)(yi)家(jia)(jia)公(gong)司(si)已構成(cheng)違約。因曾(ceng)先生于2022年7月6日(ri)將房屋鑰匙實際交還易(yi)(yi)家(jia)(jia)公(gong)司(si)，合(he)(he)同應(ying)(ying)于該日(ri)解(jie)除。
至于應(ying)退還(huan)的金(jin)額(e)，曾先(xian)(xian)生(sheng)主張(zhang)退還(huan)已繳納的全部租金(jin)、水電(dian)等費用(yong)(yong)。曾先(xian)(xian)生(sheng)在合同存續期間(jian)仍獲得部分居住(zhu)使用(yong)(yong)利益，返還(huan)金(jin)額(e)應(ying)綜合考慮室內空氣(qi)質量(liang)不(bu)合格的程(cheng)度(du)、曾先(xian)(xian)生(sheng)實際遭受的損害后果、居住(zhu)時間(jian)的長短、曾先(xian)(xian)生(sheng)的年(nian)齡及健康狀況等因(yin)素酌情判定，對于其(qi)主張(zhang)退還(huan)的網費等費用(yong)(yong)，未予全部支(zhi)持。法院最(zui)終作(zuo)出(chu)上述判決。宣判后，雙(shuang)方當(dang)事人均未上訴，該(gai)判決現已生(sheng)效。
法官說法
出(chu)租人應對(dui)租賃(lin)物的質量承擔(dan)瑕(xia)疵擔(dan)保責(ze)任
民法典第(di)731條(tiao)明確規定(ding)“租(zu)賃(lin)物危及承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)的(de)安全(quan)或者健康的(de)，即使承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)訂立(li)合(he)同時(shi)(shi)明知該租(zu)賃(lin)物質量(liang)不(bu)合(he)格，承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)仍然可以隨(sui)時(shi)(shi)解除合(he)同”，出租(zu)人(ren)應對租(zu)賃(lin)物的(de)質量(liang)承(cheng)(cheng)擔瑕疵擔保(bao)責任，否則承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)隨(sui)時(shi)(shi)可以解除合(he)同。
承(cheng)租(zu)人(ren)(ren)(ren)解(jie)除(chu)(chu)租(zu)賃合(he)同的前提是租(zu)賃物對其構(gou)成人(ren)(ren)(ren)身(shen)安(an)全之威脅，且不以出租(zu)人(ren)(ren)(ren)已明(ming)確告知為免責理由。由此，也(ye)體(ti)現了民法典對人(ren)(ren)(ren)身(shen)安(an)全保障之功效。合(he)同解(jie)除(chu)(chu)后，未發(fa)生(sheng)(sheng)的租(zu)金應予退(tui)還(huan)。已發(fa)生(sheng)(sheng)的租(zu)金，應綜合(he)考慮質量(liang)不合(he)格(ge)的程(cheng)度、所產生(sheng)(sheng)的人(ren)(ren)(ren)身(shen)損害以及(ji)出租(zu)人(ren)(ren)(ren)是否存在隱(yin)瞞(man)的故(gu)意等多重(zhong)因素而(er)最終確定。而(er)對于合(he)理的生(sheng)(sheng)活(huo)支(zhi)出，不應予以退(tui)還(huan)。
出租房(fang)(fang)(fang)環境質量問(wen)題(ti)與人(ren)的身體健(jian)康息息相關，近年來，“甲(jia)醛房(fang)(fang)(fang)”問(wen)題(ti)備受關注，屢見報端。在此(ci)，法官再次提醒(xing)，承(cheng)租人(ren)在租賃房(fang)(fang)(fang)屋后，如果發現房(fang)(fang)(fang)屋存(cun)在質量問(wen)題(ti)，應第一(yi)時(shi)間向出租人(ren)提出異議，必(bi)要時(shi)進(jin)行(xing)質量鑒定(ding)，并(bing)盡可能通知(zhi)對方(fang)到場。積(ji)極(ji)留存(cun)雙(shuang)方(fang)溝通記錄，及(ji)時(shi)消除隱(yin)患或(huo)者更換房(fang)(fang)(fang)間。
